57万/㎡！深圳华侨城墅王3.64亿成交

10 月 31 日，京东司法拍卖平台上演了一场备受瞩目的顶级豪宅竞拍盛宴。深圳南山区华侨城纯水岸（十二期）2 栋 48 号独栋别墅历经 118 轮激烈竞价，最终以 3.64 亿元天价成交，折合单价高达 57 万元 / 平方米，不仅刷新深圳法拍房单价纪录，更一举超越此前上海保持的 3.15 亿元纪录，成为全国司法网络拍卖住宅单套总价新标杆。

这场 “亿元级” 竞拍吸引了超 18 万人次在线围观，6 位符合资格的竞买人缴纳 4304.48 万元高额保证金参与角逐，单次加价幅度均达百万元级别。经过 4 个多小时的延时拉锯，自然人陈英霞最终胜出，将这套被誉为小区 “墅王” 的稀缺物业收入囊中。此次成交较 2.15 亿元的起拍价溢价 69%，凸显了顶级核心资产的市场吸引力。

绝版墅王：2500㎡实用空间 + 三面临湖稀缺资源

据悉，该别墅是华侨城纯水岸十二期的 “楼王” 单位，产证面积 639.35 平方米，实际使用面积却高达 2500 平方米，附带超 1000 平方米的私家花园，配备户外泳池与双码头设施。其最大亮点在于 “三面临湖” 的绝版区位，临湖面长达 100 米，处于燕栖湖南侧的临湖端头位，是整个纯水岸社区 48 套独栋别墅中仅有的 17 套临湖房源之一，稀缺性不言而喻。

作为华侨城集团在深圳南山打造的顶级豪宅社区，纯水岸分 16 期开发，十二期仅规划 10 套独栋别墅，面积区间 520-639 平方米，此次成交的是其中面积最大的一套。据市场信息显示，该房源 2023 年曾以 6.8 亿元挂牌转让，单价高达 106.35 万元 / 平方米，而今年 8 月的二手挂网价仍达 5.2 亿元，此次法拍的 2.15 亿元起拍价被市场视为 “捡漏价”。

三次流拍后终成交，背后纠纷尘埃落定

值得关注的是，这套别墅的法拍之路颇为曲折。在此之前，它曾作为债权资产包（含上海一套别墅及惠州度假村地块）历经三次拍卖：2024 年首次拍卖价 3.15 亿元，2025 年 5 月降至 3 亿元，7 月进一步下调至 2.7 亿元，均因无人接盘而流拍。此次单独以住宅标的拍卖，成功激活市场需求。

拍卖过程中还曾出现小插曲：案外人夏晓冬出示了一份与原业主张贤阳委托人签订的 20 年租赁协议，及共计 2180 万元的 “借款” 转账记录，试图主张租赁权。但法院经审查认为该协议存疑，不予认可，目前房产已被清空，无任何占用纠纷。据了解，原业主 2010 年以 1.88 亿元购入该别墅，14 年间价值涨幅超 1.76 亿元，此次因借贷纠纷被强制执行。

豪宅法拍热度不减，核心资产抗跌性凸显

此次天价成交并非个例。2025 年以来，一线城市豪宅法拍市场持续升温：北京朝阳区远洋 LAVIE 别墅 10 人争抢，溢价率近 40%；上海长宁区花园洋房以 50 万元 / 平方米成交。克而瑞数据显示，9 月全国法拍房供应达 4.2 万套，环比上升 31%，虽成交量环比下降 8%，但仍处于年内高位。

中指研究院分析指出，在市场调整期，核心地段的高端豪宅展现出极强的抗跌性。深圳此次创纪录成交，印证了优质不动产对高净值人群的吸引力 —— 既占据城市核心配套资源，又拥有不可复制的自然景观，这类资产往往能穿越市场周期。业内人士预测，随着核心城市优质豪宅供应日趋紧张，类似的高溢价法拍案例或将持续涌现。