万科与深铁集团就220亿股东借款签资产担保框架协议
2025 年楼市传统销售旺季 “金九银十” 正式落下帷幕。随着各地陆续公布成交数据，市场呈现出鲜明特征：重点城市在 9 月保持高位运行后，10 月整体热度有所回落，区域分化格局进一步加剧。价格层面，全国市场延续 “新房微涨、二手房持续调整” 的态势，不同城市、不同物业类型的表现差异显著。
核心区高端改善：市场中的 “局部亮点”
从重点一线城市的表现来看，各城市楼市走势各不相同，但分化特征十分突出，其中核心区域的高端改善型房源，成为市场中为数不多的 “局部亮点”。
中原地产研究院的统计数据显示，北京楼市在 9 月的高位成交后，10 月明显降温。具体来看，10 月北京二手房住宅网签量为 12087 套，环比下降 23.7%；新建住宅网签量为 3453 套，同样呈现调整态势。
中原地产首席分析师张大伟分析指出，10 月北京楼市整体呈现 “新房稳、二手调，核心平、远郊弱” 的分化格局。核心区域凭借资源稀缺性，新房价格相对稳定，但二手房市场仍面临不小的下跌压力，整体以价换量的特征明显。尤其是区域内新盘集中供应的板块，二手房价格调整幅度更为突出，改善型需求成为当前市场的主力支撑。
对于数据波动的原因，张大伟解释称，今年 8 月 8 日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购政策，让部分原本无购房资格的人群及受限的改善家庭获得了购房机会，这一政策红利直接拉动了 9 月的成交量。此外，2024 年 10 月的政策刺激也形成了较高的基数效应，双重因素叠加导致 2025 年 10 月北京楼市数据同比、环比双双下滑。
再看深圳市场，乐有家研究中心的监测数据显示，10 月深圳一二手住宅网签总量为 6847 套，环比下降 10.3%。其中，一手住宅网签 2651 套，环比下降 14.1%；二手住宅网签 4196 套，环比下降 7.7%。
从具体市场表现来看，深圳新房市场呈现 “冷热不均”：东部稀缺新规豪宅项目 “大运玖章” 开盘即热销，福田 “卓越缦悦” 已取得预售证，后海 “云玺花园” 等顶级豪宅项目也计划于年底入市；龙岗 “创城云璞花园” 等东部高性价比刚需盘销售情况较好，但从全市范围来看，新房去化压力依然存在。二手房市场方面，深圳今年整体表现稳定，委买委卖合同录入量已连续 8 个月超过 5000 套的市场荣枯线。
上海二手房市场则出现 “翘尾” 行情。安居客上海区域的监测数据显示，10 月上海二手房（含商业）网签成交量为 18483 套，环比下降 9.3%。不过，考虑到 10 月受假期影响，有效成交天数比正常月份减少 8 天，节后市场表现实则有所回暖 —— 日均成交量达 754 套，较 9 月的日均 680 套上涨超 10%，尤其是 10 月最后 5 个工作日，连续 4 天成交量超过 700 套。其中，10 月 12 日当天成交 1266 套，成为自今年 5 月 10 日以来，整整 156 天内的最高单日成交纪录。
58 安居客研究院院长张波表示，二手房市场中，刚需与刚改需求支撑起市场基本盘，热度韧性强于新房。从安居客线上数据来看，10 月二手房找房热度仅环比下降 0.47%，核心原因在于上海二手房市场持续的 “以价换量” 策略，有效带动了需求释放。
新房市场方面，中指研究院上海企业常务副总经理程宇指出，10 月上海新房成交面积环比下降 22.7%，热销楼盘主要集中在核心地段的优质产品。但与此同时，新房市场同质化供应增加导致竞争加剧，客户决策周期明显延长，部分项目的去化速度有所放缓。
从全年表现来看，2025 年 1-10 月上海商品住宅销售金额 TOP10 项目合计销售额达 1065.7 亿元，入围门槛升至 57.6 亿元。其中，“上海壹号院” 以 217.8 亿元的销售额领跑，“金陵华庭”（186.6 亿元）、“翡雲悦府”（139.8 亿元）分别位列第二、三位。
张波进一步提及，核心区高端改善房源仍是市场 “局部亮点”：10 月上海核心区及外环内的改善型项目仍维持较高认购率，这类项目凭借优越的地段和过硬的品质，持续吸引市场关注。但总体而言，改善客群的决策周期显著拉长，少数高热度楼盘难以带动全市新房市场大幅回升。
“10 月上海‘高福云境’项目首开，其中 25 套总价在 1.3 亿元 - 1.7 亿元的房源全部售罄，可见高端客户的消费能力依然突出。不过，相较于此前部分项目开盘即售罄的情况，当前部分高价房项目未能完全去化，且地王类项目在营销上也加大了力度，这些信号值得市场重点关注。” 上海中原地产分析师卢文曦补充道。
价格端：新房微涨企稳，二手房压力犹存
价格方面，中指研究院的监测数据显示，10 月上海、成都、南京等核心城市的推盘积极性有所提升，一二线城市新房价格同比、环比均实现上涨；而三四线城市则更多以消化现有库存为主，新房价格同比、环比均出现下跌。与此同时，全国百城二手住宅价格受高挂牌量及市场预期偏弱影响，下行压力依然较大。
具体来看，10 月多家房企借助国庆假期集中推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨。数据显示，10 月百城新建住宅均价为 16973 元 / 平方米，环比上涨 0.28%，同比上涨 2.67%。
二手房价格则延续调整态势。10 月百城二手住宅均价为 13268 元 / 平方米，环比下跌 0.84%，跌幅较 9 月扩大 0.1 个百分点；同比下跌 7.60%，调整压力持续释放。从城市分化来看，昆山、淮安、南京等 18 个城市二手住宅价格环比跌幅均超过 1%，其中昆山跌幅最大，达 1.90%；广州、临沂、东莞等 59 个城市环比跌幅在 0.5%（含）-1%（含）之间；阜阳、洛阳、湘潭等 12 个城市环比跌幅在 0.4%（含）-0.5% 之间；贵阳、泰州、太原等 11 个城市环比跌幅均在 0.4% 以内，其中乌鲁木齐跌幅最小，仅为 0.05%。
不过，不同城市的二手房价格表现也存在差异。以深圳为例，乐有家研究院数据显示，10 月深圳二手住宅成交均价为 5.89 万元 / 平方米，环比上涨 0.3%；挂牌均价为 6.2 万元 / 平方米，环比小幅下降 1%。从成交客群来看，500 万元以下的刚需客群及 1000 万元以上的高净值客群成交占比均有所提升，呈现出 “两端活跃” 的特征。
另据安居客数据显示，10 月上海二手房挂牌均价环比持续下行，近八成房源的实际成交价低于挂牌价 5% 以上。不过，总价 500 万元以下的刚需房源线上咨询量保持高热度，成为支撑市场热度的关键。同时，核心区域优质二手房挂牌价逐渐企稳，包括陆家嘴、徐汇滨江等核心板块的二手豪宅，房东议价空间收窄至 3%-5%，安居客平台上这些区域的二手房找房热度环比微涨 1.5%。
中指研究院认为，整体来看，《“十五五” 规划建议》将房地产行业纳入民生保障与共同富裕章节，明确强调要提高人民生活品质、推动房地产高质量发展，为 “十五五” 时期房地产行业的发展指明了方向。短期来看，房地产政策预计将继续聚焦 “推动市场止跌回稳”，通过优化调控措施释放合理需求；长期则锚定 “行业向高质量发展转型”，推动楼市从 “规模扩张” 向 “品质提升” 转变。
从市场趋势来看，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑；二手房成交量预计将延续温和修复态势，但受高挂牌量及预期影响，短期价格仍可能继续承压。值得关注的是，四季度市场的基数效应开始显现，10 月重点城市新房及二手房销售量同比已出现较明显回落，预计年末市场仍将面临一定的调整压力。